リノベーションについて

タイトル:リノベーション
リノベーションとは
「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います。

英語で「renovation」は「革新、刷新、修復」を意味し、リフォームがマイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能の回復という意味合いに対して、リノベーションはプラスαで新たな機能や価値を向上させることを意味します。よりデザイン性の高いものに改良したり、住環境を現代的なスタイルに合わせて間取りや内外装などを変更したりすることなどが含まれます。
例えば、耐久性や耐震性を高めるために壁の補修を行ったり、家族が増えたので、仕切りの壁をなくして、広々としたリビングダイニングキッチンにしたりすることなどが「リノベーション」に該当します。

・リフォームとリノベーションの違い
・リノベーションのメリット
・リノベーションのデメリット
・リノベーションにかかる費用

▼リフォームとリノベーションの違い

現在、「リノベーション」と「リフォーム」の言葉の使い分けは非常に曖昧になりつつあり、明確な線引きはされにくくなってきています。 しかし、2つの言葉の間には、主に「工事の規模」と「住まいの性能」の2つの違いがあります。

工事の規模

リフォーム リノベーション
設備の変更や修繕など、システムキッチンやユニットバスの入れ替えや壁紙の貼り替え程度の比較的小規模な工事  間取り、水道管、排水管、冷暖房換気設備の変更など大規模な工事

住まいの性能

リフォーム リノベーション
新築の時と同等か以下の性能になる工事 新築の時以上の性能になる工事

また、住宅にオフィススペースを設けたり、オフィスビルを住宅用に改修する等、用途の変更が伴うリノベーションのことを「コンバージョン(変換、転換)」と言われることもあります。
日本でも少子化で廃校になった学校がオフィスや福祉施設となったり、オフィスビルが供給過剰となっている地域で多くの空室が発生し、その対策としてマンションとするコンバージョンが見受けれます。

リフォームとリノベーションの違い
▼リノベーションのメリット

メリット1:自由に設計できること
そもそも、人が住まいに合わせて生活するのは間違っているように思えます。本来は、住まいが人に合わせて変化するのが自然なことです。
リノベーションは、自分の洋服を自分の好みで選び組み合わせるかのように、自分のニーズに応じて自由に自分らしさを表現することができます。
住まいに対するイメージは人それぞれ異なり、世界で1つしかない住まいが誕生します。
既存のマンションや建売住宅なら、どれも似たり寄ったりで無難な内装になってしまっていることが多く、内装に強いこだわりがあり、自分好みの内装を選びたいという方にはリノベーションがおすすめです。
間仕切りがない広々としたリビングにしたり、システムキッチンを設置したりなど、既存の住まいでは味わえない、自分だけのライフスタイルを演出することができます。


メリット2:物件の選択肢が増えること
自分が希望する居住エリアで希望通りの新築の戸建やマンションを探すのには大変苦労するかと思います。
特に都心部では、多くの方が希望する新築の戸建やマンションが見つからずに、当初の条件に対して妥協してしまっている傾向があります。
リノベーションを前提とすれば、中古の戸建やマンションを購入することとなり、新築と比べより安い予算を設定できるため、立地の選択肢が大きく広がります。
限られた開発プロジェクトの中から選ぶ新築と違い、住みたいエリアの駅から徒歩5分以内や、閑静な住宅地や水辺で暮らしたいなど細かな環境の条件を満たす戸建やマンションを探し出せる可能性があります。
また、間取りや内装、設備機器が条件を多少満たしてなくても、新しく変えてしまうため、あまり気を使う必要はなく、エリアや立地さえ条件を満たせればよいという部分もあるため、対象となる戸建やマンションの範囲を増やすことができます。


メリット3:新築を建てるよりもコストをおさえることができること
同じ条件のもと、新築を購入する場合の費用と中古を購入してリノベーションする場合の費用を比較すると、中古を購入してリノベーションする費用の方が、20%~30%程安く済むことが多くあります。
中古物件の価格にもよりますが、新築よりも安い費用で理想の住空間を手に入れることができます。
また、新築の戸建やマンションの価格は、新築後15年間で大きく下落し、その後は景気に応じて緩やかに上下するようです。
そのため、築20年以上の戸建やマンションを購入することで、購入後数年で市場価格が大きく下降するリスクを避けることもできます。

▼リノベーションのデメリット

デメリット1:築年数が長いために耐久性に不安がある可能性があること
中古の戸建やマンションを購入する場合には築年数に注意する必要があります。
なぜなら、建築基準法の改正により基準が引き上げられたり、昔は今のように管理について厳しく言われていないこともあり、見えないところは手を抜いて工事をされてしまっていることもあり、耐震性が現在の法律の基準を満たさなくなってしまっている場合があるためです。
そのため、現在の耐震基準を満たすように性能を上げようと、別途、耐震改修などが必要となり、逆にかなりの費用がかかってしまい、せっかくのコストをおさえることができるというメリットを活かせなくなってしまいます。
特に、1981年6月に耐震基準の大幅な見直しが行われたため、それ以前に建築確認を受けているかが1つのポイントになります。
ただし、以前の基準でしか建築確認が行われていなかったとしても、建築基準法の改正を見越して新たな基準で設計されたものや、そもそも基準よりも高いレベルで設計されたものもありますので、不安を感じる方は専門家に見てもらうのがよいかもしれません。


デメリット2:住むまでに時間が必要であること
中古の戸建やマンションをただ購入する場合には、住みたい戸建やマンションを探して購入し、引き渡しが行われ住むのが一般的ですが、リノベーションの場合には、引き渡しまでの間に、建物検査、設計、施工などの作業が加わります。
さらに、コンセプトやイメージに強いこだわりがあると、建築士との打ち合わせなども十分に必要であり、結果として完成させるためには大変な時間がかかってしまいます。
理想の住まいにするためにも建築士との打ち合わせはじっくりとすべきであり、忙しくて打ち合わせの時間が十分に取れないという方や一刻も早く住み替えたい方には、適切ではありません。


デメリット3:ローンの金利が高くなる傾向があること
中古の戸建やマンションを購入しリノベーションを行う場合に、ローンを利用しようとすると、リノベーションの費用には一般の住宅ローンが利用できないため、住宅ローン以外に、別途、リフォームローンを利用する必要があります。
リフォームローンは金利が一般の住宅ローンよりも高い傾向があるため、総じてローンの金利が高くなります。さらに、購入後に工事がはじまるため、工事の間の家賃など二重払いが発生する場合もあり、資金計画をしっかりと立てる必要があります。
なお、リノベーション済みの戸建やマンションの購入であれば、住宅ローンのみで済むため、リノベーション済みの戸建やマンションも選択肢の一つとして検討してみるのもよいかと思います。

▼リノベーションにかかる費用

「リノベーションをして理想の空間を手に入れたいけど、どのくらいの費用がかかるのか不安・・・」そう思っている方も多いのではないでしょうか。
リノベーションをする際にかかる費用は大きく分けて以下3つに分類することが出来ます。
①物件購入時にかかる費用
②リノベーションにかかる費用
③居住後にかかる費用


①物件購入時にかかる費用
まだ自分の物件が無い場合は物件を購入する必要があります。
中古住宅や中古マンション等の中古物件を購入するのに必要な費用は、大きく分けて物件購入費や諸経費の二つが必要になります。
諸経費は仲介手数料・登録免許税・司法書士報酬等があります。
どのような諸経費がかかるのか、物件購入時に確認しておくことをお勧めします。


②リノベーションにかかる費用
リノベーションは非常に規模の大きな工事の為、費用も大きなものとなります。
ただしリノベーションと言っても、建物をスケルトン状態にして完全に解体して工事を進めていく大規模なものから、外観や共用部分のみ工事を行うといった小規模なものまでありますので、かかる費用も大きく変わってきます。
リノベーション費用は大まかに言うと、上で述べたような広さや規模で決まります。
また、工事中、仮に住むところの家賃や、そこへの引越にかかる費用、そして家財を一時的に保管しておくためのトランクルームなどの費用も必要となってきます。
部分的な工事の場合には、引っ越さずに工事も可能ですが、騒音や業者の出入りによる精神的なストレスを受け日常生活に支障をきたす場合もありますので、費用をおさえることだけにこだわらないようにしましょう。
その他にも、工事を始めるに当たり、近隣の方へあいさつし、手土産などを持っていく必要があったり、新しい住まいにあった家具や電化製品、カーテンなど細かなものの購入などにも意外と費用がかかってしまいます。


③居住後にかかる費用
リノベーション物件に引っ越しした際に費用がかかります。
主な費用として管理費や固定資産税などの税金がかかります。
いずれにせよ、リノベーションを行うには大きな費用がかかります。
後悔しないリノベーションを実現させるためにも、きちんとした計画を立てて行うことをお勧めします。